黃尚仁律師事務所

出    處:臺灣高等法院102年度重上字第139號民事判決

分    類:民事租金類

判決要旨:

1.按拆除房屋為事實上處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，有權為之。而未經辦理所有權第一次登記之房屋，須出資之原始建造人始能取得所有權，是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權。至於房屋所有人應繳納房屋稅，乃屬公法上之義務，房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，並非房屋所有權移轉之要件，房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體。故房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，有最高法院79年度臺上字第875號裁判要旨、70年臺上字第3760號判例參照。

2.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，自不在該條所定範圍之內，有最高法院45年臺上字第105號判例意旨參照。前開權利濫用之規範是屬對權利行使之限制，其要件應嚴格界定，除需具備主觀上專以損害他人為主要目的外，客觀上尚須因所取得之利益與他人之損害顯不相當始足當之。

3.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此觀土地法第148條規定自明。有基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，有最高法院68年臺上字第3071號判例參照。