黃尚仁律師事務所

有位好友擅長投資，因有數間房屋，準備轉售獲益，但因不動產尚未回溫，遂在等待轉售期間，暫將房屋出租。惟好友因工作繁忙，只要房客按時繳納租金，也不會特別去注意租賃期限屆至之日期。不料高雄的不動產房價迅速上漲，有人向好友出高價，遂擬出脫該房屋套利，察看租約，發現該屋之租約早已到期，好友即告知房客即將終止租約，並給房客兩個月之覓屋搬遷期，詎料，竟遭到房客斷然拒絕，好友忿忿不平，想對房客提起遷讓房屋之訴訟等。今日我就說明若遇到上開情形，房東想任意終止契約，在訴訟上是否有勝算？

說明：

一、  按照民法第450條第1項及第2項、第451條分別規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。看到上面條文，直覺認定若房屋在不定期限之租賃契約下，出租人只要依社會習慣給於搬遷期，似乎可以隨時終止租賃契約，沒有任何的限制。

二、  為保護弱勢之承租人，法律上有特別限制出租人之終止權，可就不是出租人想終止就可以任意終止。土地法第100條規定，「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」換言之，如果沒有該條規定之各種情形時，房東是沒有辦法任意終止租約、收回房子。

三、  在本案例中，因為租賃期限早已屆至，房東在未重訂租約下，繼續收取房客之租金，並容許其繼續使用，依照上揭第450條第2項、第451條規定，兩人間就轉變成為不定期限之租賃關係，此時，要收回房客承租之房子，就必須要符合上揭土地法第100條所列舉之6點理由才行；且實務上房東抗辯，法官是不會輕易相信的，會調查各項事證，綜合各種狀況來判斷房東的主張是否為真。

四、  結論: 投資不動產房東們，為賺取轉售期間之租金，要注意與房客所訂立之租約，租賃期限究竟到何時，莫因一時疏忽或好心，租期屆滿後，仍繼續讓收取租金，讓房客使用，變成不定期限之租賃，屆時若要收回房屋，若碰到比較不好搞的房客，恐將耗費一番功夫，不僅錯失投資機會，且仍不一定收得回房屋，賠了夫人又折兵。