黃尚仁律師事務所

買賣實際使用面積數量減少之瑕疵

出處:最高法院一○三年度台上字第三六六號民事判決

判決要旨:所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。系爭房屋全部（含共同使用部分）完成後登記之面積與系爭房屋買賣契約第三條所約定者，兩者相差三點零三坪，且被上訴人確有將車道面積不當計入房屋共同使用部分，復為原審所認定之事實。以系爭房屋買賣契約第三條所約定主建物及附屬建物之面積為四十六點二二坪，而系爭不動產買賣價金高達五千零五萬元等情觀之，上述虛灌坪數之情形，是否造成上訴人實際得使用之面積減少，並增加房屋稅之負擔等不利之影響？果爾，依通常交易習慣及當事人之意思及使用目的，是否不足以認為物之價值、效用或品質有欠缺？而構成瑕疵給付？上訴人是否不得依上開說明行使同時履行抗辯權？且上訴人已於九十七年十二月十六日及同月三十一日為此抗辯，則被上訴人於九十八年一月九日所為之解除契約，是否合法？即非無再予研求之餘地。